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介護事業資金と有価証券

−ベネッセが不動産証券化により介護施設を展開−

2000/05/09(Tue.)

大人の青汁
 ポヨヨンお気楽やろうの僕にはなじみのない言葉が登場した。「SPC」「不動産証券化」なんでっかそれ?お勉強しておられる方にとってはあたりまえに使われる単語なんだろうなぁ。このキーワードが高齢者住宅事業とリンクするってニュースです。まずは僕のためにこの2つのキーワードをお勉強してみようかな。おつきあいくださいね。


 「不動産証券化」は、1998年に施行されたSPC法がもととなる。これは「特定目的会社」による特定資産の流動化に関する法律なんだなぁ。ほほぅ。

 そして「特定目的会社(SPC=Special Purpose Company)」ってのは、資産を担保として証券を発行する業務のみが認められており、それ以外の一般的な事業活動は原則的に禁止されている特例会社のこと。

不動産証券化っていうのは…
  1. SPCが保有資産を元に株式、社債、CP(コマーシャルペーパー)等の有価証券を発行。
  2. 有価証券の発行を受けた投資家は証券の購入代金をSPCに払い込む。
  3. SPCは保有不動産を不動産管理者に管理委託し、管理を受託した不動産管理者は不動産を賃貸するなどの運営管理を行い、その不動産の運営によってもたらされた賃貸収入などの収益をSPCに還流する。
  4. 不動産管理者から還流された収益は投資家への支払利息や配当の原資として分配される。
  5. 投資家は証券市場において有価証券を売却することによって、投下資金を回収するという証券の現金化が可能となっている。


 なるほどなるほど。さて、本文を紹介しよう。

 ベネッセコーポレーションは介護サービス付き高齢者住宅事業で不動産証券化の手法を導入していくそうだ。2004年3月末までに全国80ヶ所に介護住宅を開設する計画で、そのうち自社で購入する土地と建物等の不動産を全てを証券化する。

 今後展開する介護住宅の約20%を自社物件として証券化の対象とするそうで、札幌市内に開設する介護付き高齢者住宅が第1号となる。ここは旧北海道拓殖銀行の社員寮で、ベネッセが約6億2千万円で取得した。改築後に信託銀行に同施設の管理処分を委託する。

 入居者については「要介護度3」程度までの高齢者が対象で、定員は50人前後とのこと。個室制で、入居者を介護度ごとに10人前後に分け、それぞれのグループで介護をおこなう。通常の有料老人ホームと異なり高額な入居金は不要となっており、平均費用は月額40万円程度。同社では介護関連事業で2004年3月期に売上高230億円、営業利益率10%を目指すとのこと。

 この不動産証券化の効果により、企業は借入金増大を回避しながら短期間で事業拡大を進めることができる。中堅・中小企業が介護施設事業に参入する際に採用されていくかもしれないですね。

 介護施設の開設にはいろいろなバックアッププランが揃っているけど、こんな手法もあるんですね。世の中頭のイイ人がいるもんだなぁ。


株式会社ベネッセコーポレーション概要
  • 岡山県岡山市南方3-7-17
  • 創立:1955年
  • 売上:約136億円
  • 従業員数:約1,500人


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