株式会社日本総合研究所は、「拡大が期待されるリフォーム需要」調査結果を発表した。同レポートでは、少子化による住宅の新規取得減少や、高齢化による建て替え需要減なども指摘した。
住宅の平均築年数が上昇傾向で、一戸建てでみると、平均築年数は1983年の17.2年から2003年には23.0年へ。同レポートでは、この背景を調べたうえで、住宅市場に与える影響を分析した。
持ち家戸数の変動要因をフローとストックの関係から調べると、建て替えと取り壊しの減少が築年数の上昇の原因であると考えられる。過去20年間で、全体の持ち家戸数が着実に増加するなか、建て替え戸数は1983〜93年の199万戸から1993〜2003年の183万戸へ、取り壊し戸数は1983〜93年の192万戸から1993〜2003年の149万戸へ減少した。結果的に、同じ持ち家に住み続ける世帯が増加したため、住宅の築年数が上昇することとなった。
取り壊しが減少した理由として、住宅地でのマンション建設や再開発の一巡などが可能性として考えられるが、はっきりした原因を統計から裏付けることは難しい。いっぽう、建て替えが減少した背景としては、「景気低迷」と「高齢者世帯の増加」の2点を指摘することができる。
「景気低迷」については、長期の景気低迷により、家計の雇用・所得環境が悪化した。全体の建て替え率（過去5年間）は景気情勢とほぼ相関しており、1999〜2003年には双方が大きく低下した。
「高齢者世帯の増加」については、高齢者世帯は若年世帯に比べ建て替え率が低いが、趨勢的に、持ち家ストックに占める高齢者世帯のシェアが上昇、若年世帯のシェアが低下した。
今後を展望しても、「少子化に連動して新規取得が減少するとみられること」「建て替えは、景気回復による建て替え率の上昇が期待できるいっぽう、建て替え率の高い若年世帯数の減少がマイナス要因として働くため、大きく増加する見込みは薄いこと」の2点を背景に、平均築年数は上昇傾向を続ける公算が大きい。
住宅ストックの高齢化が進むなか、今後、市場拡大が期待されるのはリフォーム需要。持ち家の増改築率は、建て替え率ほど景気変動の影響を受けないうえ、世帯主の年齢が高齢化するほど上昇するという特徴がある。そのため、少子高齢化と築年数の上昇が進行していくなかで、リフォーム市場は大きく拡大する可能性を持っている。
一定の前提を置いて試算してみると、築年数が長い住宅の増加を背景に、リフォーム戸数は2003年から2013年までの10年間で9.3％増加するとの結果。なお、地域別にみると、この増加の大半は大都市圏に集中する見込み。
さらに、リフォーム予算額は、住宅の築年数が古くなるほど金額が大きくなるというのが特徴。これを適用して金額ベースの市場規模を試算してみると、2013年までの10年間で、リフォーム市場規模は戸数ベースを上回る12.7％の伸びに。また、戸数ベースでは減少が予想される地方でも、金額ベースでは市場拡大が展望可能となっている。
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